전세 계약서를 쓸 때 빠지지 않고 등장하는 문구가 있죠? 바로 “임차인은 계약 만료 시 임차 목적물을 원상복구하여 임대인에게 반환한다”는 원상복구 특약입니다. 😥 집주인(임대인) 입장에서는 당연한 요구 같지만, 사실 이 특약 안에는 세입자(임차인)가 억울하게 보증금을 떼일 수 있는 맹점들이 숨어 있어요.
우리는 전세 계약서의 이 원상복구 특약 때문에 나중에 도배, 장판은 물론이고 사소한 못 자국 하나까지도 비용을 물어줄까 봐 전전긍긍하게 됩니다. 하지만 걱정 마세요! 최신 법원 판례와 법률 해석을 통해 이 특약의 효력이 어디까지인지 명확히 알고 있다면, 불필요한 비용 부담 없이 소중한 보증금 지키는 법을 실천할 수 있습니다. 오늘은 세입자가 반드시 알아야 할 원상복구 특약의 맹점 3가지와 대처법을 친절하게 알려드릴게요! 😊
맹점 1. “원상복구”는 ‘100% 새것’을 의미하지 않는다! (통상의 손모) 😮
많은 집주인들은 원상복구 특약을 근거로 임차 기간 동안 생긴 모든 흠집이나 변색에 대해 책임을 묻고, 심지어 집 전체를 새것처럼 돌려놓으라고 요구합니다. 하지만 법원은 그렇게 보지 않아요!
1. ‘통상의 손모’는 임대인 책임
법적으로 ‘원상으로 회복’한다는 것은 임차인이 사회 통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면, 그대로 반환해도 무방하다는 것을 의미합니다. 여기서 통상의 손모(損耗)란, 우리가 평범하게 살면서 발생하는 자연스러운 마모나 가치 감소를 말해요.
- 벽지/마루 변색: 햇빛에 의한 자연적인 색바램.
- 가구 자국: 쇼파나 침대 등 무거운 가구를 두어 생긴 바닥의 경미한 자국.
- 사소한 못 자국: 커튼이나 액자를 걸기 위한 일반적인 못 자국 (도배를 전체 교체할 정도가 아닐 때).
이러한 통상의 손모는 임차인의 고의나 중대한 과실이 없기 때문에, 설령 전세 계약서에 원상복구 특약이 있더라도 그 비용을 임차인이 부담할 필요가 없습니다. 임차인의 귀책사유가 없으므로 수선 의무는 임대인에게 있는 거예요.
맹점 2. ‘이전 임차인’이 설치한 시설까지 복구할 책임은 없다! (승계 여부) 🤷♀️
이 맹점은 특히 상가 임대차에서 많이 발생하지만, 주거용 건물의 경우에도 종종 문제가 됩니다. 임차인 A가 살다가 나가고, 임차인 B인 내가 들어왔는데, 집주인이 나갈 때 A가 설치했던 시설물까지 철거하라고 요구하는 경우입니다.
1. 원칙: 내가 설치한 것만 복구
대법원 판례에 따르면, 특별한 약정이 없는 한 원상복구 의무는 임차인이 임차했을 때의 상태로 반환하면 되는 것이 원칙입니다. 즉, 전 임차인 시설은 복구할 의무가 없어요. 임차인 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 볼 수 없다는 거죠.
- 내가 설치한 것: 임차 기간 중 내가 추가로 설치하거나 변경한 부분만 철거하고 원상회복하면 됩니다.
- 전 임차인 시설: 원칙적으로 내가 책임지지 않습니다. (다만, 아래 예외를 주의해야 합니다.)
2. 주의! ‘승계’ 특약이 있다면 조심해야
만약 전세 계약서 특약에 “현 임차인은 전 임차인 시설 일체를 인수하며, 임대차 종료 시 현 임차인이 모든 원상복구 의무를 부담한다”와 같은 문구가 있다면 이야기가 달라집니다.
| 상황 | 원상복구 책임 | 핵심 내용 |
|---|---|---|
| 일반적인 주택 임대차 | 내가 설치한 것만 책임 | 전 임차인 시설은 원칙적으로 복구 의무 없음. |
| ‘승계 특약’ 포함 계약 | 내가 설치하지 않은 것까지 책임 | 특약이 명확히 있다면, 전 임차인 시설의 철거 의무가 현 임차인에게 승계될 수 있음. |
계약 시 이러한 불리한 약정은 꼼꼼하게 확인하고, 가능하다면 해당 특약을 삭제하거나 “전 임차인 시설 중 명확히 하자 있는 부분만 복구 책임을 진다”는 식으로 수정해야 보증금 지키는 법에 유리합니다.
맹점 3. ‘감가상각’을 무시하고 신축 비용을 전부 청구할 수 없다! 💸
세입자의 고의나 과실로 인해 도배나 장판을 훼손하여 원상회복 의무가 발생했다고 하더라도, 집주인은 절대 ‘새것으로 교체하는 비용 전액’을 보증금 공제할 수 없습니다.
1. 임대인은 ‘감가상각’을 고려해야
도배, 장판 등의 소모품은 시간이 지남에 따라 가치가 감소합니다. 법원도 이 감가상각을 인정하며, 임차인에게 원상회복 의무가 있다고 해도, 임대 당시 물품의 잔존 가치(남은 수명)만큼만 손해배상액을 청구할 수 있다고 봅니다.
- 부당이득 방지: 감가상각을 고려하지 않고 전액을 청구하는 것은 임대인에게 통상적으로 귀속돼야 할 이익을 초과하는 ‘부당이득’을 주게 되어 부당하다는 것이 법원의 입장입니다.
- 도배/장판 수명: 도배는 약 5~7년, 장판/마루는 약 8~10년의 내용연수를 기준으로 산정되는 경우가 많습니다.
계약서에 속지 않고 보증금 지키는 법 (3가지 실천법) ✅
전세 계약서의 원상복구 특약에 휘둘리지 않고 내 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 아래 3가지를 반드시 실천해야 합니다.
| 단계 | 실천 내용 | 효과 |
|---|---|---|
| 계약 시점 | 원상복구 특약을 ‘통상의 손모 제외’로 구체화하거나 삭제 요청 | 불리한 약정에 대한 사전 방지 및 분쟁 최소화 |
| 입주 시점 | 임대 당시 상태를 사진/동영상으로 꼼꼼하게 기록하여 증거 확보 | 훼손이 내 책임이 아님을 입증하는 가장 확실한 방법 |
| 퇴거 시점 | 집주인의 과도한 보증금 공제 요구 시, 감가상각 및 통상의 손모 주장 | 법적 논리를 통해 부당한 비용 부담을 거부하고 보증금 확보 |
만약 집주인이 원상복구 특약을 이유로 보증금 반환을 지연하거나 거부한다면, 이사 후라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있는 임차권등기명령 제도를 활용하는 것도 잊지 마세요. 임차권등기명령은 보증금 지키는 법의 마지막 방어선입니다!
전세 계약서, 아는 만큼 보입니다!
전세 계약서에 적힌 원상복구 특약은 무조건적인 ‘새집 복구 명령’이 아닙니다. 법은 임차인이 통상적으로 사용한 부분에 대해서는 책임을 묻지 않으며, 심지어 훼손이 있어도 감가상각을 인정합니다.
이제 이 글을 통해 원상복구 특약의 맹점들을 확실히 아셨으니, 집주인의 부당한 요구에 흔들리지 않고 당당하게 대응하실 수 있을 거예요. 계약의 시작부터 끝까지, 여러분의 권리를 꼼꼼하게 챙겨서 소중한 보증금을 안전하게 지키시길 바랍니다! 😊
📌 전세 살 때 집주인이 수리 거부 시 세입자가 취해야 할 ‘법적 절차 3단계’와 비용 청구서 양식 지금 바로보기
📌 전세 만료 후 도배장판 수리 책임은 ‘누가’ 져야 할까? (집주인 vs 세입자 핵심정리) 지금 바로보기
📌 전세와 월세 집수리 책임 – 집주인과 세입자 중 누가 고쳐야하나? 지금 바로보기
FAQ
‘전 임차인 시설’ 복구 특약은 무조건 유효한가요?
특약은 당사자 간의 합의이므로 원칙적으로 유효할 수 있습니다. 하지만 상가 임대차에서 영업의 포괄적 양수가 아닌 단순 시설 인수인 경우, 전 임차인 시설까지 원상회복을 요구하는 것은 불리한 약정으로 그 효력이 제한될 수 있다는 판례도 있습니다. 주택의 경우 더더욱 그 효력이 약하다고 볼 수 있으니, 최대한 특약을 삭제하는 것이 좋습니다.
보증금 반환 시 원상복구 비용 문제로 합의가 안 되면 보증금은 어떻게 되나요?
임대인은 원상회복에 필요한 비용에 상응하는 금액만큼만 보증금 공제를 주장하며 반환을 거부할 수 있습니다. 거액의 보증금 전체를 돌려주지 않을 수는 없어요. 집주인이 과도하게 공제할 경우, 세입자는 주택임대차분쟁조정위원회나 법원에 보증금 반환 소송을 제기해야 합니다.
못 자국이 ‘통상의 손모’인지 ‘훼손’인지 구분하는 기준이 뭔가요?
구체적인 기준은 없지만, 법원은 ‘도배를 전체적으로 다시 해야 할 정도’의 심각한 훼손이라면 임차인의 책임으로 봅니다. 반면, 액자, 달력 등을 걸기 위한 작은 못 자국이나 나사 구멍 등은 통상적인 생활의 흔적으로 보고 임대인 책임으로 보는 경우가 많습니다.
계약서에 ‘퇴거 시 벽지와 장판 전체를 새로 한다’는 특약이 있다면요?
이러한 특약은 통상의 손모에 대한 임대인의 수선 의무를 임차인에게 전가하는 불리한 약정으로, 임차인에게 불리한 경우 그 효력이 전부 또는 일부 무효가 될 가능성이 높습니다. 특히 장기간 거주하여 도배장판의 감가상각이 많이 이루어진 상태라면 더욱 그러합니다.
임차권등기명령은 언제 신청해야 하나요?
계약이 종료되었는데도 보증금을 돌려받지 못했고, 이사를 가야 하는 상황이라면 반드시 신청해야 합니다. 이사로 인해 대항력과 우선변제권을 잃는 것을 방지하여, 이사 후에도 보증금 지키는 법을 완성하는 법적 장치입니다.